距离上海执行房地联动政策，快过去一年了
最近我和内容组小伙伴@微笑向暖 对上海土拍四个批次，一共118块住宅地的房地联动价，做了一次数据整理
房地联动价的调整，将会定调接下来上海的格局：哪里上调限价，都涨了多少，哪里价格回调了，都可以找到蛛丝马迹
话不多说，今天我们直接来看数据吧
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上海一手房，这几个热门板块可能会涨价
且最高要涨10%
当我们把这一批次土地房地联动价和前几批土地，或者和周边近期认购的新房项目做对比的时候
发现接下来有可能新房要涨价的板块不在少数
比如市中心的杨浦
今年第一批次的平凉社区地块，房地联动价是12.39万/平，不仅突破了杨浦区房地联动价的最高记录，杨浦滨江的价格也是直逼北外滩的12.98万/平
拿这块地和去年的新房仁恒海上源的开盘价11.5万/平做对比，涨幅已经达到了8%
如果我们把目光拉回中环线内的话
房地联动价的上涨也值得关注，去年万里地块价格9.6万/平、今年长风9.8万/平
对比普陀长风板块前期长风瑞仕璟庭2020年开盘价格8.99万/平，这次长风地块房地联动价格出来，上涨了8000元/平，涨幅为9%
看到外环线附近，大虹桥明年也要开始涨价了
从去年招商路劲象屿拿下的6.0万/平地块，这次位于国家会展中心南侧地块，房地联动价格直接涨到了6.3万/平，上涨3000元/平，仅一年时间涨了约5%
郊区里另外一个比较意外的涨价板块，是嘉定安亭，安亭新房即将破4万/平
这两年安亭少有土地供应，这次拿出来的位于汽车博览公园旁边的地块，和距离新盘万科西郊都会3.98万/平的价格对比，涨幅也有5.5%
浦东这两年除了临港，供地量都比较少，所以涨价的一手房里，我们只找到了惠南
和前一批次的3.3万/平相比，这一次批次涨了1000元/平，涨幅约3%
此外，青浦新城和松江新城的房地联动价也出现了一定的波动，具体涨价的幅度表格如下
未来的五大新城、大虹桥、杨行、泗泾等热点板块的均出现了不同程度的上涨
由此可见，上海虽然对新房价格进行了严格控制，但该涨的地方还是允许有一定上涨空间，让开发商进行合理调价
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为什么临港的新房价格，有涨有跌
临港接下来的新房供应独占上海新房供应的鳌头，在我们统计的118块地里，有24块就来自于临港，占比约20%
因为供应大，临港已经不能笼统简单看成板块，各个小板块也在分化，就拿这次房地联动价格的浮动情况来看，涨幅高的可以到6.25%，跌也能跌10%
比如这次103片区顶尖科学家社区地块，联动价突破3.4万/㎡，比早前地块高出2000元/㎡
但是同时105片区有5幅地块的价格出现了回调，从去年的3.3万/平跌到3.0万/平，也跌去了10%
因为相比起定位为高端居住区的103片区，105片区这5幅地块所在的片区相对冷门，资源配套也比较少
105片区原本周边住宅供应量已经非常大
加上这五块地，未来要去化估计更难，因此房地联动价出现回调也在情理之中
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我们看到并非所有板块都涨，也有部分价格回调了
与此同时，宝山罗店的地块、嘉定菊园新区地块，这一次房地联动价出现了大回调，宝山罗店这几年发展不及南部的顾村和美兰湖等板块
当美兰湖和顾村的放开都来到4.7万/平的时候，罗店依然是宝山的洼地，近几年房价的涨幅也是跑输大盘
还有嘉定老城区菊园地块，这批次房地联动价4.1万/平，比周边新盘路劲悦茂府4.45万/的开盘价跌了3500元/平，跌幅8%，是目前房地联动价浮动板块里跌得最狠的地方
最终新盘备案价出来后，还有可能比房地联动价更低
房地联动价格只是新房价格的一个参考，开发商签订这个承诺书的核心，就是自愿接受房屋主管部门规定价格备案，但是并没有直接把房地联动价和备案价画上等号
在今年第一批次新盘里就有低于房地联动价，开发商自动降价的
比如金地新乐里就比当初承诺的房地联动家低了近300元/平，而中铁建花语江南最终备案价却比当初土地的房地联动价，也便宜了近1000元/平
这都说明备案价是可以在房地联动价的基础上下浮动的，开发商会根据市场热度，和自身情况对项目进行灵活定价
不过，降价的大部分都是相对冷门的板块，在那些原本新房热度不高的地方，对热门板块新盘来说，房地联动价已是最终底线
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当然，大部分板块价格还是稳定持平
我们做了一张上海最新的板块房地联动价的分布图，也是将来各板块新房价格的参考
徐汇康健10.2万/平
徐汇漕河泾11.4万/平
古美北社区地块8.25万/平，去年新盘融信旭辉世纪古美开盘也是8.25万/平
青浦白鹤 2.7万/平、浦东高行7.03万/平…
有些板块的一手房价格合理地给到涨幅区间，是上海根据市场情况、供应情况，对新盘价格进行的合理控制
可以看到，因为浦东中环内这一年来是土地零供应，北外滩的住宅开发也越来越趋近于饱和
杨浦和徐汇，会成为下一阶段滨江沿线产品的主要供货地，从百汇园目前的认购情况来看，竞争可以说是相当惨烈啊
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这关乎到将来我们该如何调整买房策略的问题
理论上说，上海新房一年能涨多少，官方数据是9.72%
这个数据还蛮值得我们去记住的，一个是大概可以理清楚上海新房价格趋势，第二，可以更好的为自己的买房计划做好准备
从房地联动价格来看，热门板块一年涨5～10%都是在正常范围内
在上海统计局尊龙凯时官网上，每年都会统计商品房的平均价格，也作为上海每年征收房产税的标准线
（数据来源：上海统计局）
从这个数据我们可以看到，除了2012年、2018年下跌其他都是在上涨，夸张如2016年2017年涨幅更是在20-30%
通过曲线图可看到，平均下来，可以计算出上海楼市一手房均价每年涨幅是9.72%
我们看到政府在制定房地联动价的时候，实际上涨价的幅度也和这个官方数字保持一致
各个板块房地联动价的浮动，给到我们一个什么样的信号
那些涨幅高的，大概率都是上海将来买房最热门的地方也是潜力板块，竞争会越来越激烈，积分要求也会更高
积分高的，可以考虑优先上车这些潜力板块，或许会有一定的竞争优势
积分低的，不妨考虑考虑避开这些热门楼盘，从价格浮动小的板块入手，这样打新成功的机率更高一些
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